2011年年末，房地产市场宏观调控政策效果初步显现，重庆市房地产市场建设投资与市场销售等各项增速均呈现逐步放缓趋势，市场理性回归态势较为明显，各类保障性安居工程建设均超额提前完成全年计划，以实现“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”为目标的调控政策，一个多层次的综合性房地产市场体系正在形成。
一、房地产开发市场情况
（一）开发投资突破2000亿元，增速放缓
2011年全市房地产开发企业完成投资突破2000亿元大关，达2015.09亿元，同比增长24.4%。较一季度回落19.0个百分点，较上半年回落10.6个百分点，较前三季度回落9.5个百分点，开发投资增速呈现出不断放缓的发展趋势，较近十年全市房地产开发投资平均增速27.8%略低3.4个百分点。
（二）施工建设速度回落
2011年，重庆市施工、新开工面积增速均呈现不同程度的回落态势。商品房施工面积20397.24万平方米，增长19.0%，较前三季度分别回落20.5、11.4和7.5个百分点，其中商品住宅施工面积15923.84万平方米，增长15.9%；商品房新开工面积6824.36万平方米，增长8.1%，较前三季度分别回落76.1、20.4和11.0个百分点，其中商品住宅新开工面积5214.42万平方米，同比下降1.0%；商品房竣工面积3424.33万平方米，同比增长30.4%，其中商品住宅竣工面积2826.78万平方米，增长29.7%。
（三）“一圈”增长依然平稳，“两翼”增速有所放缓
分区域来看，2011年“一小时经济圈”完成开发投资1792.69亿元，同比增长23.2%,较全市增速低1.2个百分点，其中主城九区完成投资1347.19亿元，增长21.2%。“两翼”房地产开发投资增速仍高于全市平均水平，但较2010年有所放缓。“渝东北翼”开发投资完成额146.88亿元，增长37.8%，较上年增速回落3.3个百分点，“渝东南翼”完成投资75.52亿元，增长28.6%，较上年增速回落56.2个百分点。
二、房地产开发资金保障情况
（一）到位资金增速不断回落
2011年，全市房地产开发累计到位资金4433.28亿元，同比增长28.9%，较前三季度回落7.7个百分点，较上半年回落14.7个百分点。其中上年末结余资金1137.59亿元，增长96.2%；本年到位资金3295.69亿元，增长15.3%，较前三季度回落11.5个百分点，较上半年回落13.8个百分点。作为房地产开发企业主要资金支持的本年到位资金增速较全市开发投资增速低9.1个百分点，资金收紧趋势正在显现。
（二）资金结构预警信号凸现
首先是房地产开发企业“吃老本”现象显现。今年以来，宏观调控政策效果日渐显着，当年到位资金所占比重不断萎缩。2009年全市房地产开发企业当年到位资金与上年末结余资金占比结构为84:16,2010年为83:17，而到2011年则为74:26，开发企业对上年末结余资金的依赖明显提高。
其次是2008年金融危机之后个人按揭贷款再现负增长。宏观货币政策与购房信贷政策作用明显，2011年，全市房地产开发企业个人按揭贷款497.08亿元，同比下降1.7%，是2008年金融危机年份呈现负增长态势之后的首次下降，2009年与2010年该项资金来源分别增长125.7%和47.9%。
最后是开发贷款增速不断回落，结构变化。2011年全市房地产开发企业国内贷款695.08亿元，同比增长18.9%，较前三季度回落3.3个百分点，较上半年回落5.3个百分点。其中，银行贷款536.96亿元，增长7.0%，占比77.3%，较2010年下降8.6个百分点，非银行金融机构贷款158.12亿元，增长90.7%，占比22.7%。开发企业国内贷款来源向非银行金融机构流转，该现象虽然从一定程度上显示出如今房地产企业融资渠道有所拓宽，但类似现象在近几年内仅于受宏观调控与金融风暴双重打击的2008年下半年曾经出现，资金链紧绷的市场预期初步显现。
三、商品房销售市场情况
（一）总体趋势更趋理性
商品房销售市场理性回归趋势更为突出。全市商品房年度销售面积自2009年突破4000万平方米大关以来，近两年均呈现出平稳小幅增长态势，2010年全市商品房销售面积4314.39万平方米，较上年增长7.8%，2011年实现销售面积4533.50万平方米，较上年增长5.1%。连续两年增速均维持在个位数水平，且不断放缓的趋势表明，全市商品房销售市场更趋理性。
（二）社会经济发展态势催生市场两大新的增长点
从商品房销售市场房屋类型分组情况来看，2011年全市商品住宅销售面积4063.42万平方米，同比增长1.9%，仍为市场销售中的主导产品，但增速较低，较2009年回落39.3个百分点，较2010年回落3.8个百分点。
而随着社会经济的发展，借势于重庆经济各项优势，以及“共富”目标要求下人民收入增加、生活水平提高，商业营业用房和以车库为主的其他商品房需求亮点突出，正在成为市场新的增长点。2011年，全市商业营业用房销售面积266.32万平方米，增长37.1%，较2010年提高13.5个百分点；其他商品房销售面积159.89万平方米，增长124.5%，较2010年提高67.5个百分点。
（三）“一圈”持平，“两翼”增长一快一慢
从商品房销售分区域情况看，2011年，占全市商品房销售面积比重达76.2%的“一小时经济圈”，实现销售面积3454.34万平方米，基本与2010年持平，同比增长0.9%；“渝东北翼”商品房销售面积865.27万平方米，增长16.9%，增速较2010年放慢7.0个百分点；“渝东南翼”商品房销售面积213.89万平方米，增长41.4%，增速较2010年加快9.0个百分点。
四、保障性安居工程建设情况
（一）开工计划超额提前完成
2011年，国家下达我市保障性安居工程建设任务为开工建设50.62万套，其中：公租房21.84万套、廉租房17.33万套、经济适用住房5万套、各类棚户区改造6.45万户。截止2011年9月底，全市开工建设保障性安居工程房屋52.22万套，超额提前完成全年开工计划。
（二）多次配租，全面保障民生
全年重庆市公租房已组织了4次摇号配租，惠及11万户，30余万人配租成功。在超额完成本年开工建设计划的同时，由于我市保障性住房建设起步早、力度大、速度快，已率先进入配租保障、普惠民生阶段。
五、宏观政策环境及其影响分析
（一）全国性宏观调控政策
2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，货币政策由2010年的适当宽松转为稳健，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”促使“限购”、“限价”、“限贷”等政策进一步加强；7月，国务院常务会议明确符合规定条件的“二三线城市也要限购”；10月，1000万套保障房开工建设计划提前实现；四季度以来，温家宝总理多次强调“房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇。我们的目标是既要使房价回归到合理的水平，同时又促进房地产业持续健康发展”。宏观政策环境依然严厉，调控方向仍将保持既有目标。
（二）重庆市地方政策
重庆市自2011年1月28日起施行《重庆市人民政府房产税改革试点的暂行办法》，对重庆主城九区内独栋商品住宅；交易单价达到上两年均价2倍（含2倍）以上的住房；无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房征收房产税。
重庆主城区实施首次按揭购房（含改善型购房）财政补助政策，对２００８年１２月１日起在主城区首次购买住房并以按揭方式支付，且在主城区缴纳个人所得税的购房产权人，按个人所得税４０％的额度给予补助，但累计补助金额不超过住房总价的３０％。
（三）市场影响分析
自2009年末以来的宏观调控政策，从中央到地方、从财政政策到货币政策、从金融到税收、从限制到保障，全方位多角度出击对房地产市场造成深刻影响，以实现“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”为目标的调控政策，促进形成一个多层次的综合性房地产市场体系，进一步细化分解住房需求与供给，引导房地产市场平稳健康发展。
六、2012年房地产开发市场展望
近日，中央政治局会议定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。房地产市场仍将在较为严厉的宏观政策环境中继续运行，当前投资建设、市场销售和资金保障增长放缓的市场趋势难以扭转，但2012年重庆市房地产市场或将在以下三个方面的有利因素影响下，仍能保持小幅增长态势。
（一）货币政策在紧缩中的微调
从2011年12月5日起，央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为近三年以来的首次，是货币政策在保持紧缩状态下的一次小幅调整，但2011年全年GDP增速放缓，CPI指数回落的国内宏观经济环境，以及国际经济形势的严峻背景，为货币政策的进一步微调创造了空间。作为资金密集型行业的房地产开发业，资金环境有望较2011年略好，从而为房地产投资建设提供资金保障。
（二）主城区高档住房房产税起征价格标准提高
2012年主城区高档住房房产税起征标准将由2011年的建筑面积9941元/平方米提高至12152元/平方米。在高价位楼盘市场降价预期渐浓的背景下，起征标准的提高进一步强化了房地产税在当前重庆房地产市场的象征意义，且价格空间的提高将有助于释放市场中对中高档住房的刚性需求。
（三）合理释放刚性需求的市场预期
在城乡统筹发展、实现“共富”目标的带动下，城镇居民人口的不断增长，以及城镇居民人均住房面积的不断扩大，合理释放并满足自住性与改善性住房需求务必得到应有的重视。在近期重庆政府报告中提及，将落实首套住房和改善性住房的优惠政策，满足群众自住性和改善性住房需求，房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅。该政策目标的最终实现，势必有利于刚性需求在一定程度内得以满足，保障房地产市场在改善民生的步伐中健康平稳发展。
