预期，正在深刻地影响着中国房地产市场。央行营业管理部近日对银行家的调查显示，自上季房地产价格预期指数走低进入不景气区间后，三季度继续下行，较上季下降12.7点，至34。其中，仅8%银行家看涨，看跌的银行家占比逐季上升，至三季度已达40%，52%的银行家认为房价在下季将维持稳定。
越来越多的银行家看空房地产业的后市，这对开发商们显然不是一个好消息。“银行家普遍看跌房价，这对房地产商可不是个小事。因为银行家们能决定信贷资金，这对当前的房地产商来说可是关乎性命的。”安邦研究团队认为，看跌房价银行家占比逐季上升达四成的趋势表明，银行业对房地产的信心处于持续恶化之中，距离房价松动下跌为时不远。
预期倒转
“不管怎么调控，只要市场的预期不改变，房价就难以下跌。”广州一家大型房地产企业的老总年初时候接受南都记者采访时信心十足地表示，在通胀背景下，房子作为保值增值的资产，价格很难降下来。
这似乎也是大多数人看好房地产的理由之一。另一方面，中国庞大的人口基数决定了庞大的住房需求。易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说：“黄金十年已逝，白银十年将至。”尽管遭遇严厉的调控，但根据国际经验：在户均住房套数达1 .1之前，需求较旺。“日本1968年超过1，80年代中超过1.1。我国当前只有1左右，尚有10-15年好光景。”
长期看，伴随着城市化进程和产业升级转型的推进，中国房地产行业的基本面似乎没有改变。但在短期的1-2年内，房地产行业出现大幅的震荡却极有可能。这是昨日采访中，大多数业内人士向南都记者表达的共同观点。
这源于市场预期正在急速逆转。今年3月底，央行发布第一季度银行家、企业家问卷调查显示，有37 .3%的银行家看涨下季房价，13.3%的银行家看跌，其余为持平;短短半年后，而今看跌的银行家却高达四成，仅8%看涨，银行家们对房地产的预期已经完全倒转。
对市场预期发生逆转的还有购房者。《2011年三季度世联购房者信心指数报告》显示，三季度购房者预期房价上涨的比例为36.2%，比上季度下降了12.8个百分点;预期房价下跌的比例为40.0%，较上季度增加了12.1个百分点。这是购房者预期未来房价下跌的比例首超上涨的比例。
穿棉袄vs穿裤衩
开发商、银行家、购房者构成了调控政策下房地产市场游戏的三个关键参与者。当银行家和购房者都开始不怎么玩这个游戏的时候，开发商怎么玩?资金实力来决定。近日，潘石屹(博客)和任志强(博客)(微博)关于开发商是穿棉袄还是穿裤衩的口水之争引发了不少关注。
SO H O中国董事长潘石屹发表博文称，现在开发商死不了，资金链还不错。潘石屹认为现在中国经济最薄弱的两个环节是中小企业和地方政府，并称：“开发商还没有死，穿单衣服的先死了，开发商还穿着棉衣呢。”对于潘石屹的乐观，任志强则直接回应：“很快就只剩裤衩了。”
事实上，穿棉袄还是穿裤衩，讨论的本质是开发商的资金链。安邦研究团队认为，由于银行与房地产企业关系密切，房价调控以来最狠的招即是斩断房地产业的银根，以绿城为首的一线房地产企业正面临生死考验，包括绿城及合生创展在内的6家房企被标普点名流动性压力较大。而标普亦指出，即便销售出现30%的降幅，仍有开发商流动性充足，如雅居乐、碧桂园、中国海外、方兴地产、龙湖地产、合景泰富等。
有意思的是，在各界拷问开发商资金链之际，一些近年快速扩张的开发商开始宣称“不差钱”。佳兆业近日发布9月份的销售业绩称，9月份公司实现合约销售为20亿元，按年上涨219%;截至今年9月底，佳兆业已实现累计合约销售额103亿元，同比增长48%。面对整个行业愈发严重的资金紧绷现状，佳兆业表示“不差钱”。
开发商还能hold多久?
无论是穿棉袄还是穿裤衩，越来越多的银行家与购房者看淡后市，开发商玩转房价的空间必然大打折扣，反应到市场面上，就是成交量的大幅萎缩和房价进入下行通道。中国指数研究院10月8日发布9月百城价格指数显示，2011年9月，全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0 .03%，为去年9月以来的首次下降。其中，5个城市住宅价格出现同比下跌。
“房价自去年9月首次下降，主要是国务院严厉的房地产调控和政策不断加码的累积效果，特别是‘五限’政策(限购，限价，限售，限外资，限贷)，购买力下降导致开发商库存猛增和负债率高企及自有资金周转率下降。”亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫向南都记者表示，开发商将面临市场需求减少，销售成交连续下降，资金回收困难，甚至资金链不断受到调控挤压而破裂的危险。
越来越多的信息显示，目前房地产调控正迎来量变向质变的转折。“从国庆前夕和国庆期间开盘和加推的楼盘来看，多个楼盘均以低于市场预期价格入市，鲜有楼盘上调售价。”经纬行研究中心主任曾英杰认为，从目前市场情况来看，继限购之后，信贷政策的持续收紧正不断地给房地产市场主体双方施加压力，消费者购买意愿渐趋谨慎，非实质性优惠未能吸引其入市，而发展商在资金回笼速度放缓、贷款成本和贷款难度加大以及年度销售目标达成等多重压力下，已有调价意愿，目前虽以暗降为主，但离实质性降价已经不远。
